Le mois dernier, nous avons évoqué la loi de finances rectificative du 20 avril 2009 (dite loi BOUVARD – CENSI) qui a apporté un avantage supplémentaire attractif aux investisseurs qui opteront pour le statut LMNP en leur offrant la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt.

Bref rappel du dispositif :
- Fiscalité : réduction d’impôts de 25% du montant HT de l’investissement étalée sur 9 ans.
- Récupération de TVA de 19,6% du montant de l'investissement - Art D261 du CGI
- Obligation du contribuable : louer pendant 9 ans l’appartement

Notre choix : la résidence d’affaires
Les résidences d’affaires, comme APPART’CITY, connaissent un essor remarquable depuis la fin des années 80. Elles apportent une réponse à la nécessité croissante des entreprises à héberger leurs collaborateurs en déplacement. Située en centre ville, à proximité des moyens de transport et des centres d’activités, ces résidences proposent des appartements entièrement équipés et prêts à vivre. Leur taux d’occupation est d’environ 80 %.
L’entreprise intéressée achète un nombre de nuits à l’année et réalise des économies grâce aux tarifs de réservation annuelle de nuitées (quelque soit la résidence).

Fin 2009, près de 60 résidences seront réparties dans de grandes métropoles françaises. Et malgré la crise qui a secoué le marché financier et immobilier, certains groupes dont le groupe Menguy ont vu leur chiffre d’affaires progresser de 36 % sur l’année 2008.

Des avantages concrets :
- Bail commercial ferme de 11 ans et demi renouvelable avec comme locataire unique DVS (Dom’Ville’Service) qui assure l’exploitation, les prestations para-hôtelières obligatoires ;
- Loyer non plafonné avec rentabilité supérieure au plafond de la loi Scellier ;
- Loyer ferme grâce à la mutualisation des loyers et indexé annuellement sur l’IRL ;
- placement de la TVA (récupérable) ;
- Promotion pour l’investisseur dans les résidences appart’city et appart’vacances.

Exemple :
Achat d’un studio de 100 000 € avec une rentabilité de 5% au moyen d’un prêt amortissable (4,4% sur 15 ans)
=> Financement : 40% Economie Impôt + 40% loyer + 20% épargne (~ 100€ /mois).
Bilan : dans 15 ans, revenus complémentaires de 480€/mois !

Le principe général du mécanisme de démembrement est de séparer le droit de propriété en deux droits distincts : l'usufruit et la nue-propriété.

Usufruit et nue-propriété
- L'usufruit est le droit de jouir de tous les bénéfices que l'usage de la propriété peut apporter. Un usufruitier peut ainsi soit habiter le logement sans payer de loyer, soit louer le bien pour en percevoir les loyers. Dans le Code Civil, l'usufruit est « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance. »
- La nue-propriété est la pleine propriété grevée du droit d'usufruit. Le nu-propriétaire ne peut donc pas user de la chose ni en percevoir les fruits. À la fin du démembrement, il deviendra plein propriétaire et retrouvera le droit d’usufruit.
À noter : pour tous les actes de disposition (acte de vente, acte d’apport), l’accord des deux parties est nécessaire.

Les obligations de chacun
L’usufruitier
S’il peut louer le bien immobilier, l’usufruitier doit néanmoins respecter l'usage de l'immeuble c'est-à-dire sa destination. La modification de cet élément ne peut se faire qu'avec l'accord du nu-propriétaire.
L’usufruitier a l’obligation d’assurer la conservation de l'immeuble, c’est-à-dire veiller à ce qu’il ne soit pas détérioré. Il a également la charge des travaux d'entretien de l'immeuble. À titre d'exemple le ravalement de façade est à la charge de l'usufruitier.
En matière fiscale, l'usufruitier doit s'acquitter de la taxe d'habitation s’il occupe le bien. Si l'immeuble est donné en location, l'usufruitier est imposable au titre des revenus fonciers pour les loyers qu'il perçoit. Il peut de ce fait bénéficier du régime des déficits fonciers.

Le nu-propriétaire
Il a la charge des gros travaux de réparation et d'entretien : réparations des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, le rétablissement des murs de soutènement et de clôture en entier.
À noter : Le nu-propriétaire peut obliger l'usufruitier à faire les réparations qui lui incombent. Mais attention, l’inverse n’est pas vrai. Ainsi, l’usufruitier ne peut imposer au nu-propriétaire d’exécuter les travaux qui lui incombent.
En matière fiscale, le nu-propriétaire bénéficie d’une exonération de fiscalité sur le bien pendant toute la durée du démembrement : pas d’impôt sur le revenu ni d’impôt de solidarité sur la fortune. Devenu plein propriétaire, il est exonéré de plus-value à l'expiration d'un délai de 15 ans.

Dans quel cas utiliser le démembrement ?
Il existe deux grands cas de figure. Il existe le démembrement subi, en cas de décès d’un conjoint. Le bien immobilier à hériter est de fait démembré entre le conjoint survivant lorsque celui-ci reçoit la totalité de la succession en usufruit et les enfants en nue-propriété.
Ensuite, le démembrement est souvent utilisé en cas de donation. Les parents transmettent alors la nue-propriété du bien à leurs enfants et conservent l’usufruit. L’intérêt est alors fiscal puisque les droits d’enregistrement de la donation sont calculés sur la valeur du bien en nue-propriété.

En cas d'expatriation, le non résident peut être amené à conserver un bien immobilier en France.
De même, ce dernier peut réfléchir à investir dans l'immobilier pour compléter ultérieurement sa retraite ou améliorer son train de vie.

Dans quel bien immobilier peut-on investir ?
Investir dans un bien immobilier classique est naturellement autorisé pour un non résident.
Ainsi vous pouvez acquérir ou conserver votre bien immobilier en le louant ou en le laissant à disposition.
Il existera par contre certaines spécificités pour les investissements en loi Malraux dont les détenteurs doivent être domiciliés obligatoirement en France.

Impôt sur le revenu
En règle générale, si le bien est loué, la majorité des conventions fiscales indique que l'imposition aura lieu dans le lieu de situation du bien en l'occurrence en France.
Ainsi en tant que non résident, les revenus seront imposables pour leur montant net dans les mêmes conditions qu'un résident français. Mais il est fait application d'un taux minimum de 20% (art. 197A du CGI) sauf si le contribuable justifie d'un taux moyen d'imposition inférieur.
Vous devez vous rapprocher du centre des impôts des non résidents pour effectuer votre déclaration.
Attention, même en cas d'absence de revenu de source française, vous pourriez être amené à être assujetti à l'impôt sur le revenu sur la base de la valeur locative de la résidence dont vous disposez. Cependant, dans la majorité des cas (par exemple s'il y a une convention fiscale), cette disposition ne s'applique pas. Dans tous les cas, vous référez à la convention fiscale relative au pays de résidence.